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中国楼市的超级大顶,将在这个时间出现!

  导语:现在这个时节,我国大部分地区气温将持续下降。刚过去的国庆节长假期间,北京、苏州、郑州、无锡、合肥、南京、广州、深圳、厦门等城市重启限购限贷。高温不退的楼市,终于要降温了吗?
 

  多地楼市成交进入速冻模式


 
  先来看南京,10月5日,南京出台限购升级版:二套房首付最高提至八成,外地人南京购房需提供社保或纳税证明,还特别追加了单身人士只限购一套房。全国所有城市中,只有深圳和南京有此限购条例。
 
  限购重拳之下,南京楼市成交数据断崖式下跌。根据南京网上房地产数据显示,截至10月7日20点,南京在国庆7天中总共只认购了1307套新房,比去年同期腰斩,并创下了近5年来的新低。

  相比于其他热点城市对限购的轻车熟路,首次出台限购政策的东莞一出手便跻身“强限购”城市序列,市场显得颇不淡定。
 
  10月6日,东莞发布限购新政。消息传开来,不少销售人员通知购房者前去签约,这也使得当日的签约数据爆棚。数据显示,10月6日东莞新建住宅成交1385套,成交面积16.57万平方米,均价为18297.64元/平方米,成交套数是10月5日的七倍,同时一天的签约也是8月一周签约的量。
 
  梳理发现,在限购政策出炉之前,东莞网签数据只有600套左右,这意味着有近700套住宅是在政策出炉后赶签的。
 
  然而,截至10月7日20点,东莞全市住宅成交量只有164套。
 
  杭州楼市同样在劫难逃。10月初以来,杭州每日新房签约套数已经出现六连降。据统计,国庆节前6天(9月25日-9月30日),杭州楼市平均日成交量在1374套,国庆节期间(10月1日-10月6日),杭州楼市日成交量快速下滑到494套,成交量仅有之前的3成多。
 
  苏州亦是如此。10月3日出台新政后,成交均价大幅下跌。

 

  中国大妈已大举进入楼市


 
  政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷,实在是逼不得已才出手。因为一线二线城市居民的住房抵押贷款杠杆已经太高了,需要防止杠杆过高而暴力断裂。让我们通过下面的数据来看看目前居民的住房抵押贷款杠杆到底有多高:
 
  从存量房贷来看:考虑公积金后,16年中国居民房贷收入比将达到67%,已与美国、日本当前水平相当。若按当前增速持续下去,则2019年将超过100%,达到美国历史峰值水平。微观调查数据同样验证了中国居民杠杆率并不低。
 
  从房贷偿付额来看:考虑公积金后,假定中国房贷平均剩余期限为15年,则16年中国居民当年房贷偿付额占可支配收入的比重已经达到美国历史峰值,居民偿付能力受到巨大考验。
 
  从房贷新增额来看:考虑公积金后,16年中国居民购房边际杠杆达50%,与美国次贷危机前的最高值相当。而新增房贷占GDP的比重也直逼美国历史峰值,显示地产泡沫化风险临近。
 
  综合各方面指标,中国居民杠杆率并不低,偿付能力正受到巨大考验。房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险,值得高度警惕!——《姜超:中国房贷高增不可持续,边际杠杆已近极限》
 
  在时间点上,政府在这个时候出手楼市,相当于证监会在2015年4月开始使劲查A股场外配资--在火烧火燎的情况下才出手。

 

  限贷限购的真相


 
  在这一轮暴涨之前的房地产牛市,主要的资金动力是机构资金和政府主导的投资资金,而如今机构资金在极力降低中国房地产业的相关杠杆,并把资金转移海外,政府在利用债务置换也在降杠杆,与此同时中国大妈(居民户)在拼命的增加中国房地产业的相关杠杆。
 
  如果政府袖手旁观的话,明年下半年(预测时间误差以月为单位),中国的房地产会在杠杆用尽之后见顶,随后其下行调整可能会非常猛烈。
 
  那么我之前的预测需不需要调整呢?我之前的预测是:
 
  深圳本外币存款余额同比增速和深圳房价同比增速是滞后极度正相关,滞后期为8个月,也就是说把深圳房价同比增速的数据往前提8个月再和深圳本外币存款余额同比增速数据叠加,其相关系数约为0.9,属于极度正相关。
 
  这意味着深圳本外币存款余额同比增速见顶后8个月左右,深圳房价同比增速也为见顶。事实确实如此,深圳本外币存款余额同比增速于2015年7月见顶,深圳房价同比增速于2016年4月见顶。目前深圳本外币存款余额同比增速接近零,这意味着明年上半年深圳房价同比增速会跌到零附近。如果深圳房价同比增速跌到零附近或者跌成负数,上海房价环比增速也会跌到零附近或者跌成负数。
 
  也就是,深圳上海的房价会在明年6月份左右见顶(预测时间误差以月为单位),其暴力拉升的环节将结束,将全面进入高位派发模式。届时,深圳上海两地的本外币存款余额同比增速早已坍塌为负值,深圳上海两地的房地产流动性支撑不足,高位派发的模式极有可能会向下失控。
 
  政府的限贷限购会不会影响我这个预测呢?答案是会的。因为限贷限购会显著降低一二线城市符合条件购房者的数量,和降低这些地区居民户新增中长期人民币贷款(主要是房贷)的增速,因此政府希望的是一二线城市的房地产价格出现高位盘整的态势,然后通过限贷限购把资金赶向三四线城市的楼市。
 
  这样一来,房地产去库存就可以在全国范围内完美收官,至此,政府和机构资金可以最大限度的降低房地产业相关的杠杆,而中国大妈(居民户)的房地产业相关的杠杆将会加到历史最高,甚至是世界主要经济大国里的最高水平。
 
  那样一来,房地产危机爆发,地方政府可以最大限度的全身而退,国企央企,和特权民企也可以最大限度的全身而退,银行也可以最大限度的全身而退,而中国大妈(居民户)将承受最沉重的打击。这就是杠杆腾挪的吸星大法。
 

  限贷限购下的上海深圳北京楼市见顶预测


 
  因此深圳上海两地房价赶顶的速度会减慢,也许会出现高位盘整。大家看下面的数据图:
 
  深圳本外币存款余额12个月滚动求和(蓝色,左轴),深圳:新建住宅价格指数(红色,右轴)
 
  如上图所示,自2005年7月以来,深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据就和深圳:新建住宅价格指数极度正相关,相关系数为0.94。
 
  自2014年12月开始,深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据进入超指数级增长,用对数周期性幂律模型(LPPL模型)可以预测到深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据同比增速应该在今年12月左右坍塌(预测时间误差以月为单位),滞后6个月,深圳:新建住宅价格指数应该见顶,可能会出现剧烈的下行震荡。
 
  考虑到政府限贷限购等楼市救命政策,我将预测修正为深圳楼价将于明年下半年左右见顶(预测时间误差以月为单位),之后极大可能进入全面的高位派发模式。
 
  由于深圳上海两地房价高度正相关,上海的房价本身也应该会在明年下半年左右见顶(预测时间误差以月为单位)。深圳上海见顶之后,滞后6个月,全国的房价将见顶。具体而言,全国的房价会在2018年上半年左右见顶(预测时间误差以月为单位),之后极大可能全面进入高位派发模式。

 

  房价不涨便是福


 
  回顾2006年至今,短短十年间,房价暴涨了10倍之多,直至今日,居民似有一种“一日不买房,落后20年”的恐慌。
 
  因此,也有全民炒房的盛况,而且是加杠杆炒房。这一幕不经让人想起去年中国股市加杠杆最终导致股灾,数万亿财富被消灭。
 
  相对于股市在中国居民的资产配置里,是较小的部分。房地产在中国居民的家庭财富配置里占到了50%以上的大头,而在这轮房市大加杠杆之后,这个比例就更高了。
 
  很多人把全部身家作为杠杠的基数,贷款3倍甚至更高,砸进房子,但谁能保证未来的房价不下跌?一旦这些压上全部身家的投资者,未来被套,房子成为负资产,会有什么样的经济与社会后果?
 
  所以说,在此时刻,20个城市一起给房市降杠杆,怎么说也是值得欣慰的!这既是阻止泡沫过大而自爆,更是在为泡沫固化创造时间空间!
 
  中国经济或许会因为房市未来的调整而增速慢一点,但是,如果因此而能够让社会的财富分配更公平,让青年人看到奋斗就可以超越阶层流动的希望,那么,房价就是10年不涨,也是中国之幸。

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