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买不起房,那是因为你还没懂楼市的逻辑

  宏观经济下行下的资产荒


 
  宏观经济下行,是目前市场下最大的背景。
 
  上市公司剔除金融企业后,反映获利能力的ROE仅为6.5%。为刺激经济,央行货币政策持续宽松,通胀再起。虽然CPI的数据正常,不过,看看上海的房子……
 
  与此同时,金融资产的收益率全线下跌。
 
  在二级市场,疯牛从2014年9、10月份开始,在2015年6月份就到了头,连一年都不到,破灭之后便重归低迷。大部分人冲进股市都是想赚钱,可惜现实很残酷。
 
  近3个月的银行理财产品平均预期年化收益率跌破4%,大家熟悉的余额宝,从最初7%以上,到目前都在3%以内。
 
  信托产品近期的平均预期年化收益率同样跌破了7%,它的投资门槛是100万以上,曾经的收益率在10%-12%。
 
  资产荒下,什么资产还能投呢?大概只有房子了。
 
  事实上,中国家庭住房拥有率是显著超过欧美发达国家的。
 
  大部分发达国家的住房拥有率不会太高,一般成年人在35-40岁才开始买第一套房。但在中国大陆城镇没有房的只有13%,其中可能还包括了大量的城市间移民——虽然在新的城市里没房,但在家乡的城镇或农村地区,多多少少有房子。
 
  那么问题来了,这个数据,还能再往加上吗?
 

  调控转向,楼市走热


 
  让我印象特别深的,是大概在2015年2月,我们跟上海政府、几个开发商一起讨论“如何解决房子卖不出去的问题”。当时有开发商表示,这是他从业以来遇到最冷的冬天。甚至还有上市公司老总说,要把自住的房子卖掉炒股。
 
  但今年3月,我在复旦大学的一场讲座,讲的却是“如何解决房价上涨过快的问题”。
 
  市场的变化很有意思,这一轮深圳先涨了起来,当时全国几乎只有这一个城市在涨。
 
  这张图能反映去年年底深圳的房价情况,平均下来,大概是涨了50%-60%。一个城市能有百分之五六十的涨幅,在过去15年来我只在09年的上海见过,但去年的深圳不但破了纪录,而且还没涨到头。
 
  深圳如此,上海怎样?
 
  2014年,上海的平均楼面价是1.1万,但过了一年,变成了1.6万。从溢价率来看,过去5年最高也只有35%,但2015年是38%,仅次于2010年的50%。
 
  然而,看看成交地块数量,却发现2015年的土地市场单价上去了,溢价也上去了,唯独成交量没上去。
 
  原因还在于2013年底,中国出了一份新城规划,明确指出要抑制特大城市发展。就像最近出的“上海2040”,称到2040年上海人口控制在2500万,但现在已经超过2400万了,简直不能再生娃……
 
  行政力量在抑制人口和土地的增长。就像在北京,今年以来纯商品住宅的成交面积470多万平方米,但规划建筑面积仅42万平方米,供需比1:11。地价能不上来吗?
 
  更何况,上海楼市的可售住宅的库存正快速减少,在9万多的最高点时,去化周期是14个月;现在呢?只够卖3个月吧。
 
  虽说上海房价受市场因素和行政因素的双方面影响,但总的来说,还是以市场因素为主。调控对销量的下降效果立竿见影,但很遗憾,对价格的影响很少超过3-6个月,很明显,成交价格几乎一路走高。

  未来怎样?看穿高价背后的因素


 
  从我入行以来,就一直有人鼓吹着“房地产泡沫”,结果证明这是十几年都不破的“坚硬的泡沫”。是什么支撑着这个“房价泡沫”?我们用这样一个模型,来看清高房价背后的原因。
 
  1、经济增长带来房价上涨
 
  无论怎么说,经济增长是房价上涨的第一动力。1995-2015年,中国GDP增长11倍,直接带来财富的增加。
 
  同时这20年来,城镇居民人均可支配收入增长7倍。
 
  经济增长仍是房价上涨的主要动力。
 
  2、低利率带来置业兴旺
 
  在一个高速增长的经济体中,长期以来贷款利率都在7%以下,尤其是申请房屋按揭贷款的时候还常有利率折扣,简直堪称“送钱”。
 
  可以作为民间借贷利率标杆的温州民间借贷利率,则常年维持在20%左右。和央行基准利率一起,形成了一个“利率双轨制”。
 
  所以,一个毫无背景的人,这辈子大概也只有在买房时,才能享受到那么低的利率了。
 
  以上两个都是影响房价的宏观因素,那么在这样的共同条件下,为什么还会有些城市涨得快,有些城市涨得慢呢?那就要看后三个区域性因素了。
 
  3、土地供应影响楼市供应
 
  会带来房价上涨的饥饿供地,其实是很不容易的,要同时满足下面这四个条件,而中国大部分地方的土地还处于供大于求的状态。
 
  什么地方才能兼具这些条件?北上广。
 
  比如上海从2003年起压低土地供应,开启了房价的飙涨。相比年平均住房销售近1500万平方米,土地供应仅720万。而2003年之前的历史库存,现在也越来越少了。
 
  4、人口流入影响楼市需求
 
  一线城市,北上广深,吸引跨区域人口流入。
 
  二线城市,主要指省会城市和计划单列市,吸引区域内人口流入;
 
  其他三四线城市人口流入速度缓慢甚至停滞,根据我过去3年的“回乡楼市调查”,还是有20%-30%的三四线城市有人口净流入。
 
  你很难想象如果一个城市人口持续流出,房价还会再涨。像上海,15年间人口增长了近1000万,相当于多出了一整个武汉的常住人口。
 
  5、城市格局
 
  城市格局更多与城市的规划有关,尤其是中国的城市行政级别,特别容易影响房价。
 
  伴随着行政力量,资源的集聚比通常情况下来得更加迅猛而强烈。我举一个安徽蚌埠的例子,曾经的铁路交通枢纽,在新的规划里却被省会合肥所取代——这就是为什么人口总是会流向大中城市,因为各种资源最终容易被这些中心城市垄断。
 
  另外是城市的产业结构。
 
  在制造业发达的城市,可能会有高GDP,有高税收,但很难有高收入,因为工人的工资差别不大;而第三产业发达的城市,同一个行业里收入相差10倍20倍都很正常,所以更易集聚高收入人群,简单来说,豪宅更卖得动。
 
  可以说,想住在这个城市里的人的身价,会决定这个城市的房价。如果这个城市可以源源不断地吸引高身价的人进入,那么房价通常都不会低。正如美国硅谷,如此偏僻,却因高科技产业的发达,成为美国房价最高的城市之一。
 
  所以,现在还能买房吗?
 
  在这些影响房价的因素中,有些仍然存在,有些已经变了。
 
  GDP还在增长,但涨幅已经明显缩小。
 
  贷款利率曾远远低于GDP增速,现在已经基本相似。
 
  土地供应大概短时间内还难以改变,供应过剩的还在过剩,供应不足的持续不足。
 
  人口方面,需要大家各自留意,到底你的城市是净流入还是净流出。
 
  房价到底会怎样?你需要记住的是,房价永远涨肯定是不对的。按照过去的经验分析,30-40个月是一个房价周期,涨多了就会跌,单边上涨一般不超过20个月。现在房价高位运行一年多了,后市可能还会上,但按历史经验,大涨之后就会有调整。
 
  至于该不该买房呢,其实如果你的投资能力一般,那么对很多人来说,买房算是一个“不太坏的选择”,否则这笔钱花掉也就花掉了。
 
  而我能给出的建议是:还是听老婆的吧。经验告诉我们,这些年听了老婆的话买了房的,都过上了幸福的生活。

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